Ahorrar para una casa nueva puede parecer un desafío insuperable, especialmente para los compradores primerizos. Pero, ¿qué tipo de números realmente entran en juego? Analizamos los pagos iniciales, el seguro hipotecario, los costos de cierre y más.
Solteros, parejas, familias, en algún momento casi todos centran su atención financiera en comprar una casa. Pero, ¿cuánto necesitan ahorrar realmente la primera vez? ¿Cuánto es suficiente para manejar la curva típicamente empinada de pagos iniciales y costos de cierre?
Cuando se trata de ahorrar para una casa, existen algunas reglas generales útiles. Pero entonces, también hay alternativas para los compradores que necesitan una ventaja. Veamos los conceptos básicos y algunas soluciones alternativas, considerando los enfoques que los compradores primerizos pueden tomar para pasar por la puerta principal de su primera casa.
Comprar su nueva casa: ahorros y expectativas
La mayoría de los expertos en bienes raíces le dirán que tenga al menos el 5% del costo de una casa disponible en ahorros para cubrir el pago inicial. Pero eso es solo un mínimo, y las expectativas pueden diferir según la comunidad.
En una ciudad como Nueva York, por ejemplo, los pagos iniciales mínimos son casi siempre del 20%, nada menos. E incluso si puede asegurar una hipoteca pagando menos del 20% del precio de venta, es casi seguro que, como consecuencia, está activando un seguro hipotecario obligatorio. Sin embargo, el seguro hipotecario no tiene por qué ser un obstáculo importante.
- Condiciones del seguro hipotecario:
En general, los compradores de vivienda que pagan menos del 20 % en su pago inicial tienen que pagar un seguro hipotecario hasta que su relación préstamo-valor sea del 80 %. Entonces, ¿si pidió prestados $270,000 en una casa de $300,000? en otras palabras, ¿su pago inicial llegó al 10%? su LTV sería del 90 % (es decir, el monto del préstamo, $270 000, dividido por el precio de la casa, $300 000). Sus pagos mensuales de esa póliza continuarían hasta que pagara su hipoteca por otros $30,000, hasta un saldo de $240,000. o, el 80% del precio total. - Primas de seguro hipotecario
El monto de la prima de su seguro hipotecario depende de su puntaje crediticio y del monto de su pago inicial. En muchos casos, cuando se trata de préstamos privados, el seguro hipotecario oscila entre el 0,3 % y el 1,15 %. En nuestro ejemplo anterior, el pago mensual de su seguro sería de $68 a $259.
Y así, en una hipoteca a 30 años, nuestro comprador de vivienda, dado un excelente perfil crediticio, asumiría aproximadamente $1,762 en pagos mensuales (a una tasa de interés del 5 %, incluidos 78 pagos de seguro hipotecario de aproximadamente $113 al 0,5 %, y combinando impuesto predial en los pagos al 1,25%). Eso se basa en un ahorro inicial de $30,000, utilizado como pago inicial de una casa de $300,000.
Tenga en cuenta que si nuestros compradores de vivienda hubieran ahorrado $60,000 para el pago inicial, su factura mensual se reduciría a unos $1,600, eliminando la necesidad de un seguro hipotecario. Sin embargo, en nuestro modelo, el seguro hipotecario representa solo $1356 al año durante 6,5 años en el caso de un pago inicial de $60 000. o $8,800 en total. Resulta que es mucho menos que ahorrar los $30,000 adicionales para alcanzar la marca del 20% de pago inicial. Y así, si los ahorros son un problema, los compradores primerizos pueden contratar el seguro a cambio de un pago inicial más bajo.
Costos de cierre: cuidado con los compradores primerizos
Los costos de cierre generalmente incluyen tarifas por comisiones, tasaciones y agrimensura; inspecciones y certificaciones; servicios de impuestos y títulos, cambios de registros gubernamentales e impuestos de transferencia. También pagará una tarifa de originación a su prestamista hipotecario y un cargo por tasas de interés específicas.
Otros factores también pueden entrar en juego. En una cooperativa de una ciudad importante, es posible que deba tener un año o más de cuotas de mantenimiento en el banco. Y, por último, ¿recuerda que el final de la experiencia de cada comprador de vivienda es la mudanza? es decir, más facturas también.
Los compradores de vivienda por primera vez a veces se sorprenden cuando ven cómo pueden sumarse los costos de cierre. La cantidad promedio puede llegar a alrededor del 3% del precio de la casa y llegar hasta el 6%. Dado ese rango, es una buena idea comenzar con 2% a 2.5% del costo total de la casa, en ahorros, para cubrir los costos de cierre. Por lo tanto, nuestro comprador de vivienda por primera vez de $ 300,000 debería ahorrar entre $ 6,000 y $ 7,500 para cubrir el back-end de su experiencia de compra. Contando los ahorros de los que estamos hablando en total, hasta ahora, la cantidad llega a $36,000?$37,500.
Y no deje de lado una consideración muy importante: la protección del comprador de vivienda.
Además de sus ahorros iniciales para una casa de $300,000, también es aconsejable ahorrar lo suficiente para asegurarse de que cualquier giro inesperado se tome en cuenta después de mudarse a su nueva casa. Un objetivo sensato es pensar en ese colchón como medio año de pagos de hipoteca. ¿Eso sería $10,572 para los compradores en nuestro modelo inicial de $300,000 al 10%? un total de $46,572? $48,072 en el banco antes de cerrar un trato.
Alternativas para compradores de vivienda por primera vez
Si ahorrar para una primera casa le parece demasiado empinado, anímese. Los programas de asistencia pueden ayudar. Comenzando con planes a nivel federal, estos pueden reducir los ahorros iniciales necesarios en una cantidad dramática.